divendres, 11 de gener de 2008

¿QUÉ POLÍTICA DE VIVIENDA DESPUÉS DE LA BURBUJA?

Antón Costas es Catedrático de Política Económica de la Universidad de Barcelona y director del Libro Blanco de la vivienda en Barcelona.

1- EL SALUDABLE PINCHAZO DE LA BURBUJA

La burbuja inmobiliaria que se formó en los últimos cuatro años ha pinchado. No sólo era razonable que así acabase ocurriendo, sino que es saludable que haya ocurrido. Para comprender esta afirmación es necesario saber a qué llamamos "burbuja": es cuando el precio de un activo económico -ya sea activo real, como las viviendas, o financiero, como las acciones- alcanza valores que no son sostenibles en el tiempo y que, por lo tanto, tarde o temprano acaban ajustándose a su nivel de equilibrio a largo plazo. Las burbujas se forman cuando las compras están empujadas por algo más que la demanda normal del activo de que se trate. En el caso de la vivienda, la burbuja se produjo porque a su demanda como bien de uso -es decir, para ser utilizada como alojamiento-, derivada de la formación de nuevos hogares y de aquellos otros que cambiaban para mejorar de vivienda, se sumó estos años pasados un fuerte componente especulativo, basado en la expectativa de subida continuada e intensa de los valores de la vivienda. Es decir, de expectativa de fuertes revalorizaciones, con las consiguientes plusvalías.

Las causas de ese componente especulativo fueron básicamente cuatro: caída rápida de los tipos de interés hasta niveles nominales muy bajos, crédito hipotecario abundante y bajas rentabilidades de las formas alternativas de mantener el ahorro o para invertir; a esto hay que añadir que la desaparición del riesgo de tipo de cambio al entrar en el euro hizo que la compra de vivienda en España fuese muy atractiva para inversores extranjeros. El mecanismo era endiablado: cuanto más subían los precios de la vivienda, mayor era la expectativa de plusvalías, mayor la compra por motivos especulativos, más subían los precios del suelo y, como consecuencia, más subía la vivienda. Y de nuevo comenzaba el ciclo.

Era necesario romper ese círculo vicioso, porque los más perjudicados por la burbuja son las personas con menos recursos y más necesidades de alojamiento. Y eso es lo que se ha producido con el pinchazo. Ahora el precio se irá ajustando a su valor de equilibrio, formado básicamente por la compra de vivienda por necesidades de alojamiento, es decir, como bien de uso.

Para no asustarse por los efectos del ajuste en el que ahora entramos, hay que recordar que esto no es la primera vez que ocurre. Si hacemos memoria, vemos que eso mismo ha pasado ya dos veces en las últimas décadas. Así, el extraordinario "boom" de la vivienda que se vivió en el período 1960 - 1973, y que elevó los precios a niveles no sostenibles, le siguió un período de ajuste provocado por la subida de tipos de interés que trajo la crisis energética de 1973. Lo mismo ocurrió con el "boom" del 1986 -1991, al que siguió un período de ajuste provocado por la subida de tipos que siguió a la primera Guerra del Golfo y que hizo que el precio real (no el nominal) se ajustase alrededor de un 23%. Finalmente, al "boom" de 1996 - 2006, seguirá un nuevo y saludable período de ajuste, provocado también por la subida de los tipos de interés.

El riesgo ahora no está en el ajuste de los precios de la vivienda a sus valores de equilibrio, sino en que los excesos cometidos por las instituciones financieras, especialmente de EEUU, generen un proceso generalizado duradero de desconfianza entre los propios bancos que acabe produciendo una sequía de crédito, tanto del crédito a las familias como a las empresas. Pero esto es otra cuestión y, en todo caso, no es el resultado directo de la burbuja inmobiliaria, de la misma forma que el pinchazo de la anterior burbuja de las telecomunicaciones de los noventa no provocó una crisis financiera, sino sólo el ajuste de las acciones de las compañías de telecomunicaciones.