divendres, 25 de gener de 2008

¿QUÉ POLÍTICA DE VIVIENDA DESPUÉS DE LA BURBUJA?

Antón Costas es Catedrático de Política Económica de la Universidad de Barcelona y director del Libro Blanco de la vivienda en Barcelona.

Primera part

2- NO HAY MAL QUE POR BIEN NO VENGA

Las crisis, si se saben aprovechar, son situaciones oportunas para sacar lecciones y rediseñar las políticas públicas. Como dice el refrán, no hay mal que por bien no venga. Eso es lo que puede ocurrir ahora con la política de vivienda. Más allá de la retórica de los políticos, la política pública de vivienda en España no ha tenido nunca como objetivo prioritario la mejora de la calidad de vida de las personas más necesitadas de un alojamiento asequible y digno. Por el contrario, sus objetivos fundamentales han sido dos: por un lado, favorecer el acceso de las clases acomodadas a la propiedad de la vivienda; por otro, estabilizar el ciclo económico cuando la economía flaqueaba.

Para comprobar la veracidad de esta afirmación es suficiente con fijarse en dos datos. En primer lugar, el gasto público directo dedicado a la ayuda a la vivienda en los presupuestos del 2005 fue de 878 millones de euros, mientras que las deducciones por compra de vivienda en el IRPF se elevaron ese mismo año a 5951 millones. Es decir, que son los que tienen más: siete veces el importe de las ayudas directas, que son las que tienen mayor impacto en las personas con menores ingresos. El 25% de personas con ingresos menores no pueden desgravar nada por compra de viviendas por no tener ingresos suficientes.

En segundo lugar, el número de viviendas de protección oficial aumenta cuando la economía entra en recesión y disminuye en épocas de expansión inmobiliaria y crecimiento de los precios, cuando es más necesaria la oferta pública de vivienda. Por lo tanto, su finalidad es estabilizar el ciclo económico, no las necesidades de los más necesitados de alojamiento. Lo sorprendente es que eso no ocurría sólo durante el franquismo, sino también durante la democracia.

3- EL ESPEJISMO DE LA SOLUCIÓN DEL MERCADO

¿Cómo explicar que los gobiernos democráticos no hayan, hasta años recientes, orientado de forma preferente la política de vivienda a los más necesitados? Mi impresión es que los gobiernos -no sólo el del Estado, sino también los autonómicos y los locales-, se han dejado llevar por el espejismo del mercado. Los bajos tipos de interés y la existencia de abundante financiación a largo plazo hicieron creer a los políticos que el sistema financiero estaba en condiciones de suministrar un crédito hipotecario a cualquier persona, fuesen cuales fuesen sus ingresos. Todo era cuestión de ajustar el plazo, aunque durase toda la vida.

Si los promotores privados y el sistema financiero era capaz de financiar el acceso a la propiedad a todos los ciudadanos, ¿qué sentido tenía hacer políticas públicas de vivienda, debieron pensar nuestras autoridades, incluyendo a las autonómicas y municipales? Pero el espejismo del mercado, como cualquier otro espejismo, no era real. Sólo un 7'2% del veinticinco por ciento de la población con menos recursos ha tenido acceso al crédito hipotecario.

4- COLECTIVOS CON DIFICULTADES DE SATISFACER SUS NECESIDADES DE VIVIENDA

Una buena política de vivienda ha de apoyarse en una buena información a nivel microeconómico y social sobre las necesidades de alojamiento de los que tienen menos recursos. De lo contrario, las políticas acaban favoreciendo a quien, en términos relativos, menos necesita esa ayuda. En el caso de Catalunya, y en particular para Barcelona, disponemos de dos fuentes excepcionales para identificar a los colectivos con mayores dificultades para satisfacer sus necesidades de alojamiento. Se trata, por un lado, de la "Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població", elaborada quinquenalmente por el IERMB desde 1985, y cuyos datos correspondientes a la encuesta de 2006 acaban de aparecer.

La encuesta nos permite ver la importancia creciente del número de hogares unipersonales con nuevas necesidades de alojamiento. Como consecuencia de dos hechos: de que la emancipación de los jóvenes ya no se produce sólo, ni primordialmente, para formar pareja, y del aumento del número de separaciones. Esta tendencia al aumento de hogares unipersonales cambia totalmente la tipología de necesidades de alojamiento, tanto en cuanto a las características de las viviendas necesarias como a las tipologías de tenencia o propiedad de la vivienda.

En segundo lugar, el "Libro blanco de la vivienda en Barcelona" nos permite comprobar, con datos a nivel microeconómico, que aproximadamente un 25% de la población no tiene ingresos ni para beneficiarse de la deducción en el IRPF, ni aun para acceder a la compra de una vivienda de protección oficial de régimen general.

5- LEGITIMACIÓN SOCIAL DEL ALQUILER

Para estos colectivos más necesitados de ayuda, la opción de vivienda de alquiler social no es sólo la más asequible, sino la única. En mayor medida aún para los jóvenes en edad de emancipación y para las personas en proceso de separación. Sin embargo, la vivienda de alquiler de protección oficial ha disminuido cuando más necesaria era. Sólo en los dos últimos años el alquiler ha vuelto a la VPO. Y así debería continuar siendo, no sólo en los próximos años, sino en las próximas décadas. Sólo de esa forma podremos llegar a tener el equilibrio entre propiedad y alquiler que tienen los países de nuestro entorno.

Las políticas públicas de vivienda que hay que hacer después del pinchazo de la burbuja y del fin del espejismo del mercado deben dar prioridad a la legitimización social del alquiler. Mediante el alquiler de precio asequible y condiciones de plazo adecuadas. Tanto alquiler público como privado. Tanto en vivienda nueva como rehabilitada. De hecho, las tipologías de nuevas necesidades de vivienda que acabo de señalar hacen de la rehabilitación una política necesaria y medioambientalmente más sostenible que la de nueva construcción.

Sólo una política de fomento de la oferta pública y privada de alquiler, mantenida durante décadas, tiene capacidad para hacer frente a la diversidad de necesidades de alojamiento digno y asequible que necesita una sociedad moderna como la nuestra.